Slovenský trh kancelárskych priestorov: Stabilný dopyt, obmedzená ponuka a vyhliadky na rast cien
Slovenský kancelársky trh zaznamenáva významné zmeny, ktoré boli ovplyvnené globálnymi ekonomickými podmienkami a domácou situáciou. Aj keď celková ekonomika krajiny čelí viacerým výzvam, segment prémiových kancelárskych priestorov zostáva robustný, pričom jeho ďalší vývoj je determinovaný nedostatkom moderných budov a meniacimi sa potrebami nájomníkov.
Ekonomický kontext a vplyv na kancelársky trh
Zníženie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou na 3,40 % a stabilizovaná inflácia na úrovni 3,1 % pozitívne vplývajú na ekonomické prostredie na Slovensku. Nízka nezamestnanosť (3,8 %) na západnom Slovensku síce vytvára tlak na pracovný trh, no zároveň signalizuje stabilný základ pre dopyt po kancelárskych priestoroch.
Fiškálna konsolidácia vlády by mohla priniesť stabilitu a podporiť dôveru investorov, no budúce ekonomické tlaky, ako klesajúci dopyt po tradičných produktoch v nemeckom priemysle, by mohli nepriamo ovplyvniť dynamiku slovenskej ekonomiky, a tým aj kancelárskeho trhu.
Dopyt po prémiových priestoroch dominuje
Kancelársky trh sa stáva „dvojrýchlostným“. Budovy triedy A+ a A v prémiových lokalitách, často postavené podľa ESG štandardov, zaznamenávajú vysoký a stabilný dopyt, s obsadenosťou dosahujúcou takmer 100 %. Príkladom je projekt Campus Podhradie, ktorý ešte pred dokončením dosiahol viac ako 90 % obsadenosť.
Na druhej strane, staršie budovy triedy A a B, najmä v menej atraktívnych lokalitách, čelia vysokej miere neobsadenosti. Tento trend podčiarkuje posun korporácií smerom k moderným, udržateľným priestorom, ktoré ponúkajú vyššiu efektivitu a flexibilitu pre hybridné modely práce.
Miera neobsadenosti a lízingová aktivita
Miera neobsadenosti klesá už tretí kvartál za sebou, pričom v Q3 dosiahla 13,17 %. Tento pokles je však sprevádzaný zníženou lízingovou aktivitou, ktorá zaostáva za 5-ročným priemerom. V roku 2024 sa očakáva lízingová aktivita na úrovni 180 000 až 220 000 m², čo indikuje stabilizáciu. Väčšina prenájmov v uplynulom období bola vo forme renegociácií, pričom čistá lízingová aktivita zostala nízka.
Ceny a investičné výnosy: Stabilita s potenciálom rastu
Prime rent, teda nájomné za prvotriedne kancelárske priestory v centre Bratislavy (CBD), zostalo stabilné na úrovni 19 €/m² mesačne. Avšak obmedzená výstavba a vysoký dopyt po priestoroch najvyššej kvality pravdepodobne spôsobia jeho nárast do konca roka.
Prime yield, ktorý odráža investičnú atraktivitu kancelárskych nehnuteľností, ostal v Q3 na úrovni 6,25 %. Budúci vývoj výnosov bude závisieť od makroekonomických podmienok, vrátane ďalšieho znižovania úrokových sadzieb a správania sa investorov.
Budúca výstavba kancelárskych priestorov: Nedostatok nových projektov
Nedostatočná výstavba nových kancelárskych projektov zostáva jedným z najväčších obmedzení trhu. Tento faktor, v kombinácii s dopytom po ESG budovách a nájomníckou preferenciou prémiových priestorov, zvyšuje tlak na existujúcu ponuku.
Trh kancelárskych priestorov v transformácii
Slovenský trh kancelárskych priestorov je charakterizovaný stabilným dopytom po prvotriednych priestoroch a obmedzenou ponukou. Tento dvojrýchlostný model sa bude pravdepodobne ďalej prehlbovať, pričom hlavné mestské lokality budú naďalej profitovať z atraktivity moderných projektov. Hoci výzvy spojené s obmedzenou pracovnou silou a nedostatkom nových kapacít pretrvávajú, slovenský trh si zachováva potenciál pre ďalší rast vďaka priaznivým makroekonomickým podmienkam a flexibilite nájomníkov.