Aké sú aktuálne trendy na trhu s kanceláriami? Čo prináša ekonomika v prvom kvartáli roku 2024?
Prehľad ekonomiky
Na Slovensku sa ekonomika po stagnácii začína znovu rozbiehať. Začiatok roku 2024 priniesol najnižšiu mieru inflácie od roku 2021, ktorá v marci dosiahla 2,3 %. Tento pokles je dôsledkom stabilizácie cien energií a dôslednej menovej politiky Európskej centrálnej banky.
Napriek zlepšujúcim sa ekonomickým indikátorom je spotrebiteľské správanie stále opatrné, odzrkadľujúce obavy z možných budúcich ekonomických výkyvov. Domácnosti preferujú sporenie pred okamžitou spotrebou, čo by mohlo oddialiť oživenie spotrebiteľského dopytu v druhej polovici roka. Zároveň slovenské exportné odvetvia čelia oslabenému zahraničnému dopytu a konkurenčným tlakom z pretrvávajúcej energetické krízy, čo negatívne ovplyvňuje slovenské priemyselné sektory orientované na export.
Kancelársky sektor
V prvom štvrťroku sa bratislavský trh s kanceláriami vyhol očakávanému spomaleniu a zaznamenal silný dopyt na úrovni 46 100 m², čo naznačuje potenciál ročného dopytu v rozmedzí 180 000 až 200 000 m². Počet nových nájomných zmlúv stúpol a čistý nárast dosiahol 33 100 m². Sektor profesionálnych služieb dokonca predbehol IT ako hlavný zdroj dopytu, nasledovaný sektorom spotrebného tovaru (21 %) a ostatnými sektormi (13 %).
Bratislavský trh už nejaký čas očakáva otvorenie komplexu Vydrica, ktorý ponúkne 2 500 m² kancelárskych priestorov. Spustenie je naplánované na tretí štvrťrok 2024. Sklad 7 v druhom štvrťroku pridá ďalších 4 800 m² flexibilných kancelárskych priestorov. Postupné znižovanie neobsadenosti vo viacerých projektoch kategórie A+ a A znížilo celkovú mieru neobsadenosti na 13,75 %, pričom najvýraznejší pokles bol zaznamenaný na subtrhu CBD o viac ako 1,5 %.
S výstavbou už len štyroch budov s celkovou rozlohou 35 800 m² má trh potenciál absorbovať zostávajúce voľné priestory. Miera neobsadenosti by sa tak do konca roka mohla znížiť na 12 - 13 %. Stratégie pracovísk sa vyvíjajú s cieľom prispôsobiť sa hybridnému modelu práce, rastúcemu dopytu po zdieľaných priestoroch a tichých pracovných miestach, ako sú telefónne búdky.
Ako rastie nájomné v kancelárskom sektore?
Ekonomická situácia v bratislavskom kancelárskom sektore odoláva tlaku globálnych trendov a dokazuje svoju stabilitu. Napriek výzvam v podobe nižšej likvidity si trh udržuje rovnováhu medzi nákladmi a kvalitou, čo z neho robí atraktívnu destináciu pre nájomcov hľadajúcich udržateľné a kvalitné pracovné priestory.
Výnosy z prvotriednych kancelárií v Bratislave zostali stabilné na úrovni 6,25 % pre aktíva s dlhým WAULT-om a prvotriednym štandardom. Rovnako ako vo svete, aj kancelárskemu sektoru na Slovensku chýba likvidita, ktorá je bežná v maloobchodnom alebo priemyselnom sektore. V oblasti CBD sa prime nájomné posunulo na úroveň 18,50 €/m², pričom nájomné v ostatných subtrhoch si zachovalo svoju úroveň. Očakáva sa, že do konca roka sa prime nájomné priblíži k úrovni 19,00 €/m² v dôsledku nedostatku prvotriednych priestorov, slabého developmentu v najbližších rokoch a zvýšených nákladov na výstavbu.
Zosúladenie kancelárskeho sektora so štandardmi ESG a nedostatok prvotriednych priestorov naznačuje pokračujúci rast nájomného. Stabilné výnosy spolu s rastúcim nájomným odrážajú trh, ktorý dosahuje rovnováhu medzi nákladmi a kvalitou.