Faktory ovplyvňujúce trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami
Rok 2023 bol pre svetovú ekonomiku rokom plným výziev, ktoré otestovali odolnosť a adaptabilitu ekonomík na celom svete, vrátane Slovenska. Tento článok ponúka ucelený pohľad na ekonomický priebeh za posledný rok, analyzuje dopad jednotlivých vplyvov na slovenskú ekonomiku a na trh s kancelárskymi priestormi a zároveň predstavuje predikcie pre rok 2024.
Ekonomika v kocke za rok 2023 a vyhliadky na rok 2024
Rok 2023 predstavoval pre slovenskú ekonomiku obdobie významných udalostí, pričom ekonomika zaznamenala celkový pokles o 4,5 % v priebehu prvých jedenástich mesiacov. Výrazným faktorom ovplyvňujúcim ekonomiku bola inflácia, ktorú čiastočne zmierňovala menová politika Európskej centrálnej banky. Vďaka vládnym opatreniam v podobe energetických dotácií, bola na Slovensku inflácia ďalej zmierňovaná, čím sa rok 2023 uzavrel s decembrovou infláciou na úrovni 5,9 % a s priemernou ročnou infláciou 10,5 %.
Rok 2024
Perspektívy pre rok 2024 sú relatívne optimistické, pričom sa očakáva, že inflácia bude oscilovať medzi 3 až 5 %, v závislosti od fiškálnej politiky slovenskej vlády. Čo sa týka nezamestnanosti, tak tá sa udržiava na nízkej úrovni, avšak hospodársky rast je limitovaný výrazným nedostatkom pracovnej sily. Napriek týmto výzvam, Národná banka Slovenska anticipuje zotavenie s odhadovaným rastom HDP približne 2,5 % pre nadchádzajúci rok.
Postupná fiškálna konsolidácia zo strany vlády, predovšetkým prostredníctvom energetických dotácií, nezamýšľane podporuje rast HDP, znižuje infláciu a sekundárne stimuluje spotrebiteľskú dôveru. Tieto opatrenia zároveň vedú k nárastu výnosov zo slovenských štátnych dlhopisov.
Predpokladané znižovanie úrokových sadzieb v priebehu roka by mohlo pozitívne ovplyvniť trh s komerčnými nehnuteľnosťami. Navzdory celkovým ekonomickým neistotám si automobilový sektor zachoval vysokú úroveň výrobných kapacít. Taktiež, fenomén „nearshoringu“ naberá na význame v regióne strednej a východnej Európy, vrátane Slovenska.
Prehľad trhu kancelárií - 2023 vs. 2024
Bratislavský trh s kancelárskymi priestormi sa drží nečakane stabilne aj napriek predpokladom o jeho spomalení. Posledný štvrťrok priniesol prekvapujúci 17% nárast dopytu, čím sa celková plocha vyžiadaných kancelárií vyšplhala na 46 700 m². Tento výsledok ide ruka v ruke s päťročným priemerom, ktorý sa ustálil na 183 500 m² ročne. Zaujímavosťou v poslednom kvartáli roku 2023 je zvýšený počet renegociácií nájmov, ktoré tvoria takmer polovicu všetkých transakcií, vedúc k nižšiemu čistému dopytu na úrovni 24 600 m².
IT sektor si udržiava pozíciu lídra na trhu pričom sa podieľal na viac ako tretine všetkého dopytu. Tesne za ním nasleduje sektor so službami s 29 % a farmaceutický segment s 22 %.
Nový projekt The Mill, ktorý ponúka 24 500 m² prvotriednych kancelárskych priestorov s úctyhodnou 98 % mierou predprenájmu, jasne signalizuje silný dopyt po moderných pracovných priestoroch.
Avšak, na trhu sa objavila zvýšená neobsadenosť v niektorých projektoch kategórie A+ a A čo v konečnom dôsledku zvýšilo celkovú mieru neobsadenosti na 14,20 %. Na trhu sa nachádzajú len dve budovy vo výstavbe, ktoré ponúkajú spolu 27 000 m² s predbežnou mierou prenájmu 63 % a očakávaným dokončením najskôr v poslednom kvartáli 2025. Tento trend by mohol v nasledujúcom roku prispieť k stabilizácii, ba dokonca k zníženiu miery neobsadenosti na trhu.
Stabilné yields a posun smerom k zeleným kanceláriam
Záujem nájomcov o udržateľné kancelárie, ktoré sú v súlade s environmentálnymi, sociálnymi a správnymi (ESG) kritériami a ktoré sú uhlíkovo neutrálne, neustále narastá. Tento trend posilňuje potrebu inovatívnych prístupov k usporiadaniu pracoviska a zároveň zväčšuje rozdiel medzi budovami kategórie A a B. Tento posun môže znamenať vznik novej éry v oblasti kancelárskych nehnuteľností.
Celkovo, cena za prémiový nájom zostáva stabilná na úrovni 18 €/m², čo platí pre všetky lokality s výnimkou miernych zvýšení v lokalite Southbank.
Cena za vybavenie kancelárskych priestorov sa ustálila, pričom sa predpokladá mierny nárast v nadchádzajúcom období. Náklady na výstavbu kancelárií od základu ("shell & core") v budovách kategórie A+ môžu dosiahnuť až 750 €/m², čo je však stále menej než polovica sumy, ktorá je bežná v iných veľkých metropolách ako napríklad v Spojenom kráľovstve alebo v Nemecku.
Bratislavský kancelársky sektor si udržal svoj hlavný yield na úrovni 6,25% aj po všeobecnom zvýšení úrokových sadzieb v rokoch 2022 - 2023. Prípadné ďalšie zvýšenie výnosov bude závisieť od vývoja úrokových sadzieb v rámci eurozóny.