Bratislavský kancelársky trh v roku 2026: Menej voľných kancelárií, vyššie nájmy a rastúci dôraz na kvalitu
Bratislavský kancelársky trh vstúpil do roku 2026 v stabilnej kondícii. Napriek pomalšiemu ekonomickému rastu zostáva dopyt po kancelárskych priestoroch na úrovni dlhodobého priemeru, neobsadenosť klesá a nájomné v najkvalitnejších budovách pokračuje v raste. Pre nájomcov to znamená menší výber prémiových priestorov, pre vlastníkov kvalitných budov naopak priaznivejšie podmienky na trhu.
Kľúčové čísla kancelárskeho trhu v Bratislave (Q1 2026)
- Celkový kancelársky fond: 1,76 mil. m²
- Neobsadenosť: 13,38 %
- Hrubý dopyt: 50 100 m²
- Čistý dopyt: 25 000 m²
- Prime rent: 21,50 €/m²/mesiac
- Prime yield: 6,25 %
Dopyt zostáva stabilný, firmy uprednostňujú kvalitu
V prvom štvrťroku dosiahol objem prenajatých kancelárií 50 100 m², čo zodpovedá päťročnému priemeru. Zaujímavosťou je, že polovicu všetkých transakcií tvorili renegociácie existujúcich nájomných zmlúv.
Firmy zároveň čoraz častejšie vyhľadávajú moderné kancelárske budovy. Až 84 % dopytu smerovalo do budov kategórie A a A+, čo potvrdzuje pokračujúci trend presunu nájomcov do kvalitnejších a energeticky efektívnejších priestorov.
Najväčší podiel na dopyte mali IT spoločnosti (34 %), nasledované verejným sektorom (21 %) a spoločnosťami zo segmentu spotrebného tovaru (9 %).
Neobsadenosť klesá, nová výstavba je obmedzená
Miera neobsadenosti kancelárií v Bratislave dosiahla na konci prvého kvartálu 13,38 %, čo predstavuje pokles oproti predchádzajúcemu štvrťroku.
Hlavným dôvodom je kombinácia stabilného dopytu a nedostatku novej ponuky. V prvom štvrťroku nebola dokončená žiadna nová kancelárska budova a ďalšie projekty sa na trh dostanú až v druhej polovici roka.
Najnižšiu neobsadenosť vykazujú lokality Southbank (7,2 %) a City Center (9,3 %), zatiaľ čo vo vonkajších častiach mesta dosahuje až 16,7 %.
Nájomné pokračuje v raste
Obmedzená ponuka moderných kancelárií sa odráža aj na výške nájomného. Prime rent v Bratislave dosiahlo úroveň 21,50 €/m² mesačne, pričom za posledné tri roky vzrástlo približne o 23 %.
Rast podporujú najmä vyššie náklady na výstavbu, tlak na ESG štandardy a silný záujem o prémiové kancelárske budovy v atraktívnych lokalitách.
Aké projekty pribudnú na trh?
Najbližšie nové kancelárske projekty by mali byť dokončené v treťom kvartáli 2026:
- Dunaj – 8 000 m²
- Ganz Haus – 10 300 m²
V roku 2027 sa očakáva dokončenie ďalších projektov vrátane Chalupkova Offices či Istropolis Atrium.
Výhľad na ďalšie obdobie
Bratislavský kancelársky trh bude v najbližších mesiacoch pravdepodobne pokračovať v nastolenom trende. Klesajúca neobsadenosť, obmedzená nová výstavba a silný záujem o kvalitné priestory vytvárajú predpoklady pre ďalší rast nájomného a postupné znižovanie dostupnosti prémiových kancelárií.
Pre firmy, ktoré plánujú relokáciu alebo obnovu nájomnej zmluvy, bude preto dôležité začať riešiť svoje priestorové potreby s dostatočným predstihom.
FAQs
1. Aká je aktuálna neobsadenosť kancelárií v Bratislave?
Na konci prvého kvartálu 2026 dosiahla neobsadenosť kancelárskych priestorov v Bratislave 13,38 %, pričom oproti predchádzajúcemu štvrťroku mierne klesla.
2. Aké je najvyššie nájomné za kancelárie v Bratislave?
Prime rent, teda nájomné v najkvalitnejších kancelárskych budovách, dosahuje 21,50 €/m² mesačne.
3. Ktoré firmy si prenajímajú najviac kancelárií?
Najväčší podiel na dopyte majú IT spoločnosti, ktoré predstavujú 34 % všetkých prenájmov. Nasleduje verejný sektor a firmy zo segmentu spotrebného tovaru.
4. Prečo nájomné kancelárií rastie?
Rast nájomného spôsobuje kombinácia viacerých faktorov – obmedzená nová výstavba, klesajúca neobsadenosť, vyššie stavebné náklady a rastúci dopyt po moderných kanceláriách spĺňajúcich ESG štandardy.
5. Oplatí sa riešiť prenájom kancelárií s predstihom?
Áno. Najmä pri väčších kancelárskych priestoroch alebo pri požiadavkách na prémiové budovy je vhodné začať plánovať relokáciu alebo obnovu nájomnej zmluvy 12 až 24 mesiacov vopred, aby mali firmy dostatočný výber dostupných možností.
