Bratislavský kancelársky trh v roku 2026: menej voľných priestorov, rast nájomného a silný dopyt po kvalitných kanceláriách

Bratislavský kancelársky trh potvrdil aj v druhom štvrťroku 2026 svoju stabilitu. Napriek ekonomickým výzvam zostáva aktivita nájomcov vysoká, neobsadenosť postupne klesá a nájomné v prémiových budovách pokračuje v raste. Najnovšie dáta zároveň ukazujú, že firmy čoraz častejšie uprednostňujú moderné kancelárie spĺňajúce vysoké technické a ESG štandardy. 

Stabilný trh práce podporuje kancelársky dopyt

Slovenská ekonomika si v prvom polroku 2026 zachovala relatívne stabilný vývoj. Nezamestnanosť sa pohybovala okolo úrovne 4 %, pričom v Bratislave bola ešte nižšia, na úrovni 2,6 %. Spotreba domácností zostala odolná napriek pokračujúcim konsolidačným opatreniam a rast HDP zostal utlmený, v prvom štvrťroku vzrástol 0,9 % a v druhom o 0,7 %. Inflácia sa zároveň stabilizovala pod hranicou 4 %. 

Pozitívne nálady potvrdzuje aj prieskum ManpowerGroup, podľa ktorého 21 % slovenských zamestnávateľov plánuje zvyšovať počet zamestnancov. Rast pracovnej sily prirodzene vytvára tlak na potrebu kvalitných kancelárskych priestorov, najmä v Bratislave, ktorá zostáva najväčším kancelárskym trhom na Slovensku. 

Firmy zostávajú aktívne, dominujú však renegociácie

Hrubý dopyt po kancelárskych priestoroch dosiahol v druhom štvrťroku 52 900 m². Viac ako polovicu transakcií tvorili prerokovania existujúcich nájomných zmlúv, ktoré predstavovali 53 % všetkých obchodov. Čistý dopyt tak dosiahol približne 24 800 m². 

Významný je najmä fakt, že aktivita nájomcov zostáva stabilná aj po období výrazných zmien pracovných modelov. Firmy sa už vo väčšine prípadov adaptovali na hybridný spôsob práce a stále viac sa sústreďujú na kvalitu kancelárií namiesto samotnej veľkosti prenajatej plochy.

Medzi najaktívnejšie sektory patrili:

• výroba, stavebníctvo a logistika (23 % dopytu),
• finančné služby (20 %),
• profesionálne služby (15 %).

Najväčšími transakciami kvartálu boli renegociácie v budovách Štúrova 4 (5 300 m²), Pribinova 19 (3 700 m²) a Twin City C (3 200 m²). Medzi významné nové nájmy patrili transakcie v Twin City A a Central V. 

Kvalita je dôležitejšia ako kedykoľvek predtým

Jedným z najvýraznejších trendov na trhu je pokračujúci presun nájomcov do kvalitnejších kancelárskych budov. Až 63 % všetkých transakcií bolo realizovaných v projektoch triedy A a A+, čo potvrdzuje rastúci význam moderného pracovného prostredia. 

Firmy dnes pri výbere kancelárií zohľadňujú nielen lokalitu či cenu, ale aj:

• energetickú efektívnosť budovy,
• ESG certifikácie,
• kvalitu vnútorného prostredia,
• dostupnosť služieb,
• technologické vybavenie.

Moderné kancelárie sa stávajú dôležitým nástrojom v boji o talenty a podpore firemnej kultúry.

Neobsadenosť pokračuje v poklese

Celková miera neobsadenosti v Bratislave dosiahla ku koncu druhého štvrťroka 13,42 %, čo predstavuje približne 235 500 m² dostupných kancelárskych priestorov. V medziročnom porovnaní ide o pokles o 0,99 percentuálneho bodu. 

Pokles neobsadenosti je výsledkom kombinácie stabilného dopytu a obmedzenej novej ponuky.

Najnižšiu mieru neobsadenosti vykazovali submarkety:

• Southbank: 7,1 %,
• City Center: 8,9 %. 

Naopak, najvyšší podiel voľných priestorov eviduje Outer City s úrovňou 17,7 %. 

Pre firmy to znamená, že najatraktívnejšie kancelárie v najžiadanejších lokalitách môžu byť dostupné len obmedzene a rozhodovanie o budúcich priestorových potrebách si vyžaduje väčší predstih.

Bratislava má viac ako 1,75 milióna m² kancelárií

Celkový objem moderných kancelárskych priestorov v Bratislave dosiahol 1,755 milióna m². Najväčším kancelárskym submarketom zostáva CBD s ponukou viac ako 632 000 m² kancelárskych plôch. 

Ponuka a neobsadenosť sa medzi jednotlivými lokalitami líšia:

• CBD: 632 700 m² kancelárskych priestorov, neobsadenosť 15,6 %.
• City Center: 329 300 m², neobsadenosť 8,9 %.
• Inner City: 276 300 m², neobsadenosť 12,0 %.
• Outer City: 360 000 m², neobsadenosť 17,7 %.
• Southbank: 156 600 m², neobsadenosť 7,1 %.

Prémiové nájomné dosiahlo nové maximum

Jedným z najvýraznejších ukazovateľov trhu je pokračujúci rast prémiového nájomného. V druhom štvrťroku 2026 dosiahlo úroveň 22 €/m² mesačne, čo predstavuje nové maximum pre bratislavský kancelársky trh. 

Za rastom stojí predovšetkým:

• obmedzená dostupnosť najkvalitnejších priestorov,
• nízky objem novej výstavby,
• rastúci záujem o ESG certifikované budovy,
• stabilný dopyt po kanceláriách triedy A+.

Firmy, ktoré plánujú relokáciu alebo expanziu v horizonte nasledujúcich rokov, by mali svoje rozhodnutia začať pripravovať skôr, než bolo zvykom v minulosti.

Nové projekty rozšíria ponuku už tento rok

V druhom štvrťroku nebola dokončená žiadna nová kancelárska budova. Situácia sa však zmení už počas tretej štvrtiny, keď sa očakáva dokončenie projektov:

• Dunaj (približne 7 300 m²),
• Ganz House (približne 10 300 m²). 

Vo výstavbe zostávajú aj ďalšie významné projekty, ktoré budú formovať budúcu podobu trhu:

• Chalupkova Offices Phase 1,
• Istropolis Atrium,
• Istropolis Tower. 

Celkovo sa v Bratislave nachádza vo výstavbe viac ako 79 000 m² kancelárskych plôch. 

Investori sa vracajú ku kanceláriám

Za zmienku stojí aj investičný trh. Kancelárie boli jediným segmentom komerčných nehnuteľností, v ktorom sa počas druhého štvrťroka uskutočnili investičné transakcie. Celkový objem dosiahol 137 miliónov eur v rámci piatich obchodov. 

Medzi najvýznamnejšie patrili:

• predaj budovy The Mill,
• predaj budovy Zámocká 4,
• akvizícia 40 % podielu v Einsteinova Business Center. 

Prime yieldy pre plne prenajaté budovy triedy A+ zostali stabilné na úrovni 6,25 %.

Čo očakávať v najbližších mesiacoch?

Dáta za druhý štvrťrok naznačujú, že bratislavský kancelársky trh zostane aj naďalej relatívne stabilný. Kombinácia obmedzenej novej výstavby, rastúceho dopytu po moderných kanceláriách a postupného poklesu neobsadenosti vytvára prostredie, v ktorom budú kvalitné priestory naďalej získavať na hodnote. 

Pre nájomcov je preto vhodné plánovať budúce potreby v predstihu a venovať pozornosť možnostiam, ktoré sa objavia na trhu ešte pred dokončením nových projektov.