Záujem o zdravé administratívne budovy na Slovensku stúpa
Zelené znamená trvalo udržateľné
Certifikačné systémy, ktoré hodnotia budovy, im dávajú známky nielen za energetickú úspornosť, ale aj za ekologické narábanie s vodou, vplyv na vnútorné a vonkajšie ovzdušie, vplyv na dopravu a tiež opatrenia priateľské k užívateľovi. Cieľom je vytvoriť budovy, ktoré budú šetriť životné prostredie a spríjemňovať prácu zamestnancom celé desaťročia. Na Slovensku sa využívajú dva medzinárodne uznávané certifikáty - BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) a LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). Hoci od roku 2016 platia na Slovensku normy prísnejšie na energetickú hospodárnosť budov, developeri ich často prekračujú a niektorí dosahujú najvyššie stupne certifikátov, napríklad BREEAM Excellent, LEED Gold alebo Platinum. JTRE v zóne Eurovea v súčasnosti pripravuje prvú budovu na Slovensku certifikovanú najvyšším stupňom BREEAM Outstanding.
Čo ponúka zelená budova
Oproti „obyčajným“ administratívnym budovám poskytujú certifikované budovy dve skupiny inovatívnych prvkov. Prvou je technická vybavenosť budov, čiže ekologickejšie systémy vykurovania, chladenia a výmeny vzduchu. „Konkrétne prvky a technológie vyberáme vždy na základe vstupnej analýzy, ktorá je špecifická pre každú lokalitu, typ aj orientáciu budovy,“ vysvetľuje Martin Marko, Deputy CEO HB Reavis Slovakia. Ako ďalej dodáva, patria sem tepelné čerpadlá, fotovoltaické panely, automatické tienenie, chladiace trámy, LED svietidlá s detektormi prítomnosti pohybu, rekuperácia (spätné získavanie tepla z odvádzaného vzduchu), kogenerácia a mnoho ďalších. Druhú skupinu predstavujú opatrenia, ktoré skvalitňujú a zlepšujú pracovné prostredie, vrátane zvýhodňovania ľudí využívajúcich ekologické formy dopravy. „Zelené budovy v tomto smere majú veľkú výhodu. Dostupné zdravé pracovné prostredie s dostatkom denného svetla a ekologickými materiálmi ocenia najmä zamestnanci, čo sa ukáže aj na ich produktivite práce a motivácii,“ dodáva Marek Vrbovský, riaditeľ divízie administratívnych priestorov v spoločnosti Colliers International.
Zdravý zamestnanec prináša lepšie výsledky
Vnútorné prostredie budov má výrazný vplyv na zdravie, produktivitu a pocit pohody. Podľa štúdie Svetovej rady pre zelené budovy vyplýva, že v priemerných firemných prevádzkových nákladoch tvoria 9 % náklady na prenájom, 1 % náklady na energie a až 90 % náklady na platy a benefity zamestnancov. „Preto každý stimul, ktorý zníži chorobnosť zamestnancov a zvýši ich efektivitu a pracovný výkon sa z finančného hľadiska mnohonásobne vráti,“ hovorí Erika Farenzenová zo Slovenskej rady pre zelené budovy (SKGBC). Ako ďalej dodáva, základné parametre, ktoré dokážu ovplyvniť zdravie a produktivitu zamestnancov sú kvalita vzduchu, tepelná pohoda, denné svetlo a osvetlenie, biofília (integrácia prírodných prvkov), hluk, poloha a občianska vybavenosť či príležitosť na cvičenie. Moderné zelené budovy všetky tieto faktory zabezpečujú. „Využívame riadené vetranie zasadačiek, v ktorých je kvalita vzduchu snímaná detektormi CO2. Pri jeho výskyte nad hraničné hodnoty sa automaticky zvyšuje výmena vzduchu na dosiahnutie požadovanej kvality,“ hovorí Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ J&T Real Estate (JTRE). Podľa Martina Marka zas ich projekty využívajú výhradne prírodné materiály bez organických prchavých látok. Okrem toho budovy štandardne spĺňajú aj potreby cyklistov, vrátane bezpečného pohybu, stojanov, servisných staníc a spŕch, sú bezbariérové a dobre napojené na hromadnú dopravu. Priestory kvalitných budov bývajú tiež vybavené sadovými úpravami s bohatou zeleňou, vrátane striech a terás, pokiaľ to priestor umožňuje. Takmer všetky projekty JTRE disponujú zelenými strechami. Stanica Nivy, ktorú buduje HB Reavis Slovakia, bude mať napríklad zelenú strechu v rozlohe dvoch futbalových ihrísk.
Kedy prídu na rad ostatné?
Podľa záznamov SKGBC je na Slovensku okrem kancelárskych budov certifikovaných 16 priemyselných a logistických objektov, 16 retailových a 1 bytový dom. Z celkového počtu 64 certifikovaných budov je mimo Bratislavy 28 objektov, najviac ich je v Košiciach, Senci a Žiline. Platforma Budovy pre budúcnosť (BPB) však upozorňuje, že pozitívne zelené riešenia sa dnes uplatňujú len v súkromnom sektore a predovšetkým v novostavbách. „Viac než 90 % budov na Slovensku je postavených pred rokom 1990. Patria medzi ne takmer všetky budovy verejnej správy, školy, zdravotnícke zariadenia a obytné budovy. Je čas sústrediť sa popri energetickej hospodárnosti týchto budov aj na kvalitu vnútorného prostredia, ktorá ovplyvňuje zdravie a produktivitu ich užívateľov,“ pripomína Peter Robl, predseda správnej rady BPB. Ako dodáva, pri ich obnove sa dosahuje často len základný štandard daný legislatívou, ak vôbec, pritom pri miernom navýšení investícií by sa pri stavebnom procese dali realizovať aj mnohé opatrenia, ktoré by zlepšili vnútorné prostredie pre užívateľov alebo adaptovali budovu na prebiehajúce zmeny klímy.
Kvalitné budovy stoja viac
Zvýšené investičné náklady spojene s dosiahnutím kvality budov samozrejme vplývajú na výšku nájomného, z dlhodobého hľadiska by sa pri znížených prevádzkových nákladoch a dosiahnutej udržateľnosti mal však tento rozdiel eliminovať. „Nájomca by z dlhodobého hľadiska mal pri kvalitnejšom užívaní nehnuteľnosti dosiahnuť úsporu,“ dodáva Marek Vrbovský. Čoraz viac firiem však kladie dôraz na kvalitné a ekologické pracovné prostredie a zvýšený nájom prirodzene akceptuje. Developeri i realitné spoločnosti sa navyše zhodujú na tom, že požiadavka na certifikát určitej úrovne je dnes pri medzinárodných spoločnostiach jednou zo základných podmienok pri výbere nehnuteľnosti.